| Подводя итоги уходящего года, мы попытались вспомнить, сколько новых объектов появилось на карте Челябинска и сколько строек было заложено. Пришли к выводу, что и в коммерческой, и в жилой недвижимости подавляющее большинство проектов было заморожено, либо продвигаются крайне медленными темпами. Ситуация настораживает игроков рынка, ведь пожинать плоды строительного затишья мы будем через пару-тройку лет. Когда ждать дефицита жилья? Кто из строителей будет вынужден уйти из бизнеса, а кто выбьется в лидеры? Об этом и многом другом размышляет президент Союза строителей Челябинска, директор ООО «Метчелстрой» Александр Воробьев. «В лидирующей группе строителей будут серьезные перемены» – Александр Анатольевич, давайте подведем итоги уходящего года. Понятно, что похвастать строителям особо нечем, но все же, на ваш взгляд, как городские строители выдерживают испытание кризисом? – На самом деле не все пока так плохо. Подавляющая масса строителей в городе выжила. Это уже показатель, хотя год, конечно, выдался тяжелейший. Понятно, что рынок совершенно изменился. Покупатели в очереди за квартирами сегодня не стоят. Это, как говорится, одна сторона прилавка. А другая его сторона меняется прямо на глазах. Часть компаний наверняка по итогам этого года будет выбывать из лидирующей группы. Еженедельно в администрации Челябинска анализируется положение дел строительных компаний. Надо сказать, что город делает все, чтобы помочь строителям. Ведь проблемы у них разные: недооформленная земля, отсутствие разрешительных документов. С проблемами, которые носят бюрократический характер, администрация помогает справиться. Так что не надо прятаться, надо показать свои проблемы, и помощь будет. – В Челябинске обанкротилась за это время хотя бы одна строительная компания? – Официально нет. – То есть нам стоит ожидать банкротств? – Вы знаете, банкротство – это дело самой компании. Есть компании, у которых финансовое состояние очень тяжелое. С ними работают и Союз строителей Челябинска, и мэрия. Это те, кто не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. – «Массив»? – И не только «Массив». Есть список из 22 предприятий, с которыми работает городская администрация. Основные проблемы у «Массива», «Полета»... Один из самых крупных игроков – «Массив» – как минимум потеряет свои позиции. С другой стороны, в группу наиболее крупных застройщиков войдут новые игроки. Например, КПД и СК. По этому году они прогнозируют построить 100 тысяч жилья в городе и области. Неплохо развивается компания НИКС. Так что в лидирующей группе строителей будут серьезные перемены. Хотя строители-«середнячки», как и прежде, вполне прилично себя чувствуют и исполняют свои обязательства. Нельзя не сказать, что и цены на рынке упали. – Что впрочем не помешало некоторым строителям, например, компании «Артель-С» в последние месяцы поднять стоимость жилья.– С осени прошлого года и до осени нынешнего цены падали, как бы застройщики не пытались убедить всех, что ничего не происходит. Цены упали примерно на 25 процентов. Но и объемы строительства сократились, причем не на 25 процентов, а, по моим подсчетам, примерно в четыре раза. В 2009 году в Челябинске намечено ввести в эксплуатацию около 300 тысяч квадратных метров многоквартирного жилья. С учетом индивидуального жилья эта цифра превысит 500 тысяч квадратных метров. Так что по многоквартирному жилью сдача нынешнего года будет примерно вдвое меньше, чем в 2008 году. Но объемы строительства, повторюсь, сократились не в два, а в четыре раза. Почему некоторые застройщики поднимают цены? Напомню, «Артель-С» занимает в рынке сегмент, на котором пока нет конкуренции, причина в этом. Хотя на каркасно-монолитное жилье повышенной комфортности по-прежнему мало покупателей. По своему предприятию скажу, что мы из трех каркасно-монолитных домов закончили в начале этого года один, а два других просто остановили. А вот в сегменте экономкласса некоторое оживление наметилось. Ипотека, материнский капитал, жилищные сертификаты – сыграли свою роль, поддерживают рынок жилья федеральные программы обеспечения жильем военнослужащих и расселения ветхоаварийного жилья через Фонд реформирования ЖКХ. По этим программам в городе сработали многие застройщики. Это освободило рынок от большого объема жилья экономкласса. И, как следствие, количество предложений резко снизилось. – То есть доля квартир экономкласса в готовом жилье сокращается? – Готовых объектов в этом сегменте хватит едва ли до весны. Дефицит начнется с однокомнатных квартир. Их просто не остается. И покупатель вынужден будет рассматривать варианты строящегося или вторичного жилья. Приведу убийственный аргумент. На одном из московских строительных форумов, где я был, привели следующие данные: в этом году в стране будет сдано 52 миллиона квадратных метров жилья. Если учесть, что 60 процентов – это индивидуальные дома (многие из них построены давно, но узаконены только сейчас), на многоквартирные дома остается 22 миллиона «квадратов». А теперь посмотрим на федеральные программы 2010 года: восемь миллионов квадратных метров Минобороны выкупит для уволенных в запас, 15 миллионов приобретет Фонд реформирования ЖКХ на расселение ветхого жилья. Это уже 23 миллиона квадратных метров. По прогнозам же, в 2010 году будет сдано максимум 15 миллионов квадратных метров. Получается, что все построенное жилье уйдет по федеральным программам, на рынок ничего не останется, и госпрограммы увеличивают дефицит нового жилья экономкласса. «Появились новые формы долевого строительства» – По-моему, сейчас как раз-таки мало смельчаков, которые понесут свои деньги в «долевку». Это для тех, кто очень любит риск. – Не совсем так. Доверие у покупателя заслуживается годами. По своему предприятию «Метчелстрой» должен сказать, что и в 2008, и в 2009 году договоры долевого участия заключались. Их стало меньше, но не от того, что нам не доверяют. Мы на рынке больше 15 лет, были времена и похуже, как в 1998 году, когда был дефолт, и инфляция составляла десятки процентов в месяц. Мы и тогда выполняли свои обязательства. – Кто все же несет деньги в долевку? – Как правило, это люди, которые приходят в строительную фирму не в первый раз, либо по рекомендации. Откуда у людей деньги? Они у них просто есть. В начале года мы сделали маркетинговое исследование, которое было, в частности, посвящено и тому, какие возможности есть у людей для приобретения жилья и как они будут меняться. Оказалось, что возможности снизились в четыре раза по сравнению с докризисными. Но накопления существуют, и очень большие. В России на сберкнижках находится порядка шести триллионов рублей – чуть меньше сегодняшнего годового бюджета страны. В Челябинске эта сумма составляет порядка 120 миллиардов рублей. Мы понимаем, что 80 процентов этих средств – это собственность примерно 10 процентов всего населения, которые не покупают жилье экономкласса. Но даже если мы исключим их, то все равно увидим приличные суммы. Сегодня большой вопрос, что делать людям, у которых есть сбережения в 500-700 тысяч рублей. Сумма большая, но на жилье не хватает. Многие готовы купить комнату. Застройщики пытаются их продавать, но это плохо получается. Потому что для двухкомнатной квартиры нужно два покупателя, а они по двое не ходят. Сегодня плохо то, что под долевое участие в строительстве жилья нет ипотеки. Поэтому, конечно, долевое строительство пострадало. Но зато появились новые его формы. – Какие например? – По одной из них работает «КПД-Заказчик», возводя дом на улице Новороссийской. В схеме участвует застройщик и Сбербанк. В отличие от обычной долевки владелец будущей квартиры инвестирует ее на стадии строительства, но деньги уплачивает не застройщику, а отчисляет на лицевой счет в банке. Средства идут на строительство конкретного дома и конкретной квартиры, что гарантирует целевое использование средств. И чем больше средств инвестировано покупателями, тем ниже для застройщика процент по выданному ему банком кредиту. – Как эта схема себя показала? – Она начала работать в конце октября и, конечно, привлекает больше покупателей, чем по схеме долевого участия согласно ФЗ-214. Уверенности больше. Есть информация о том, что Внешэкономбанк выходит с огромной программой на рынок ипотечного кредитования: управляя деньгами пенсионного фонда, он выбрал ипотеку как вариант инвестирования. Внешэкономбанк готов выкупать закладные по ипотечным кредитам, которые выданы банками под ставку не более 11%, на что планируется направить 60 миллиардов рублей. Серьезные деньги, серьезные условия. Это должно простимулировать банки выдавать дешевую ипотеку, зная, что они смогут продать закладную. Думаю, в начале 2010 года нас ждет постоянное снижение ставки по ипотечным кредитам и наверняка банки начнут более лояльно подходить к долевому строительству – А как насчет ЖСК и строительно-сберегательных касс? Они жизнеспособны? – ЖСК и ССК не обладают такой мощной гарантией, как Сбербанк. Чем отличается администрация жилищно-строительного кооператива от администрации застройщика как предприятия? Про застройщика можно узнать гораздо больше. Например, проверить, через Интернет получено ли разрешение на строительство объекта. Что вы можете узнать о ЖСК? Только то, что он вчера зарегистрирован? По поводу ССК: я считаю, что это очень интересное дело, в мире многие работают по такому принципу. «Себестоимость у строителей не снижается» – Эксперты говорят, что в начале года будет ценовая стагнация, а потом из-за дефицита начнет расти цена за квадратный метр. Одна из крупных федеральных риелторских сетей провела исследование, в котором говорится, что к сентябрю-октябрю 2010 года будет ценовой рывок, и не последнюю роль в этом сыграет дефицит на «первичке». Как вы оцениваете такой вариант развития событий? – То, что дефицит намечается – это бесспорно. А новым планам строителей может помешать целая группа факторов. Так, после снижения цен некоторые стройматериалы снова начали дорожать. Тот же алюминий вырос в цене вдвое за 2009 год. Не забывайте, что строители работают на участках, которые получены не в 2009 году. В этом году для них не было аукционов. Осваивают то, что приобретено в тучные 2006, 2007 и отчасти 2008 годы по 40 миллионов за гектар. И никуда от этих платежей не деться. К тому же, поднялась плата за присоединение к сетям монополистов. МУП ПОВВ подняло тариф на 40 процентов. Хотя изначально планировало вообще на 80. – Это при том что еще недавно чиновники предлагали на время кризиса и вовсе отменить плату за подключение… – Из крупных городов-миллионников только в Санкт-Петербурге цены на подключение не изменились. Ульяновск тоже не поднял тариф. А в Челябинске подняли стоимость подключения и МУП ПОВВ, и тепловые сети («Фортум»). Последние кстати, увеличили тариф на 26, а хотели на 70 процентов. Союз строителей Челябинска принял активное участие в том, чтобы убедить депутатов городской думы ограничить аппетиты монополистов. – Строителям придется смириться с повышением тарифов? – Инвестиционные программы МУП ПОВВ и «Фортума» приняты на три года, так что пока на это не повлиять. Единственная надежда – на федеральное законодательство. Правительство планировало с 2011 года отказаться от взимания платы за подключение, включив инвестиционную составляющую в тариф на услуги для потребителя. Хотя есть отличные примеры, как можно решать вопрос с сетями. Возьмем город Миасс, где водоснабжением и водоотведением занимается акционерное общество. Оно существует третий год и в этом году, по мнению мэра города, сработает прибыльно. Миасс теперь планирует развивать систему водоснабжения и водоотведения за счет длинных кредитов Внешэкономбанка – на 15, 20, 25 лет за счет участия в спецпрограммах по развитию коммунального хозяйства. Но для этого нужны проекты, и нужно их защитить. Другой пример – транснациональная компания «Фортум». Мгновенно зашли на наш рынок и начали работать. В Металлургическом районе 12 лет строили теплотрассу от ТЭЦ-3 и так и не построили, а «Фортум» за лето выполнил весь объем работ и предоставил потребителю нужный объем тепла. – То есть вы считаете, что подобные предприятия не должны быть муниципальными? – Да, это должен быть бизнес, и его рентабельность очень высока, плюс совершенно стабильный денежный поток. Ведь 90 процентов граждан платит по тарифам! Коммунальные услуги должны стать бизнесом, иначе эти утечки воды и тепла никогда не исчезнут. – Выходит, что начать новые стройки в таких условиях почти невозможно? – Добавьте еще один важный фактор: отсутствие дешевых кредитов для строителей. Сопоставьте все вышесказанное и поймете, что объективно у строителей себестоимость не снижается. Плюс рыночные факторы дефицита. Начать стройку тяжело, а готовые квартиры скоро будут проданы. – Не оптимистичное будущее для строителей и покупателей… – Перспектива очень неблагоприятная. Как руководитель предприятия, я планирую на будущий год начинать новые проекты, но примерно столько же, сколько в этом году, то есть вчетверо меньше, чем было до осени 2008 года. Федеральные программы задавили нас ценой выкупа жилья у строителей – 25 450 тысяч рублей за квадратный метр. Этих денег хватает только для того, чтобы рассчитаться с дебиторской задолженностью. Ни о какой прибыли речи не идет, конечно. «Бессмысленно дожидаться 1 января 2010 года» – До отмены лицензий – считанные дни. А на саморегулирование пошли, похоже, еще далеко не все челябинские и южноуральские строители... – Двери в СРО открыты для всех. В СРО, НП «Союз строительных компаний Южного Урала», созданную на Южном Урале, вступают строители из других регионов, например, из Кемеровской области. Бессмысленно дожидаться 1 января 2010 года – с этого времени без допуска к работам те же подрядчики не смогут существовать. Как заказчик могу официально заявить: я не то что не захочу – я не смогу заключить с ними договор без допуска. При заключении контактов по федеральным или муниципальным программам, оформлении кредита в банке или просто аккредитации для заключения нашими покупателями ипотечных кредитов в разных банках или в КЖСИ, с любой организации попросят, в том числе перечень подрядных организаций и наличие допусков. Как бы ни было тяжело уплатить эти 300 тысяч в компенсационный фонд, нужно это сделать. Другого пути нет. – Сколько компаний вступили в СРО? – Сегодня в Челябинске выдано порядка 150 допусков к работе. Остальные организации в стадии уплаты компенсационных взносов. Всего членские взносы в СРО НП «Союз строительных компаний Южного Урала» оплатило около 500 строительных организаций, но это очень мало. Не решена законодательно проблема с генподрядчиками и заказчиками, которые не включены в перечень работ, требующих допуска. Что с ними будет дальше – непонятно. Законодатель опять отстает. Не готовы и техрегламенты, которые должны заменить ГОСТы и СНиПы. – Александр Анатольевич, личный вопрос. Ваши предшественники должны были выбирать между своим бизнесом и постом главы Союза строителей Челябинска. А вы? Не было пока желания оставить свой бизнес или работу в Союзе? – Пока совмещаю. Этот год прошел в поисках путей развития Союза строителей Челябинска. Вырисовываются новые задачи и планы. Если единодушие среди строительного сообщества будет, появятся новые общие цели, то и Союз строителей в административном плане будет развиваться. Нам нужны специалисты, нужно расширяться. Тогда, наверное, мне придется выбирать, чем заниматься: бизнесом или работой в Союзе. – На ближайшую перспективу – основные задачи Союза строителей Челябинска? – Самое главное – организовать не эпизодическую, а ежедневную работу. Планируем издавать журнал, ведь строительное сообщество, по сути, не имеет своего печатного органа. Продолжим заниматься проблемами, связанными с пробелами в законодательстве. Есть у нас интересные наработки по земельным аукционам – хотим усовершенствовать схему их проведения в тех случаях, когда с молотка продаются участки с ветхоаварийным жильем. Работы над пробелами в законодательстве очень много. – Что бы вы хотели пожелать своим коллегам в 2010 году? – В новом году хочу пожелать всем много работы, по которой строители очень соскучились, доброжелательных и состоятельных покупателей, здоровья и, конечно, оптимизма.
Прикрепления: | 